627 부동산 대책으로 서울 아파트 폭락

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📌 이재명 대통령의 공격적 개혁 주문으로 인한 충격 발표의 내용은 무엇인가?

이재명 대통령의 공격적 개혁 주문으로 인해 서울 아파트 거래량이 급감하고 고가 아파트의 계약 해제율이 증가하며, 전세가가 폭락하는 등 부동산 시장에 큰 변화가 발생했습니다 

💡 부동산 시장의 주요 변화는 무엇인가?

• 서울 아파트 거래량 급감: 마용성 성동구 -84%, 강동구 -87%, 양천구 -60%, 영등포 -78%, 송파구 -58% 등 거래량 획기적 감소 
• 고가 아파트 계약 해제 증가: 10억 초과 아파트 계약 해제 비중 35% 증가, 30억대 아파트 계약금 2억 포기 사례 발생 
• 전세가 폭락: 평택시 지재역 76% 하락 (11억→2억), 고양시 72% 하락 (7억→2억), 하남시 71% 하락 (7억→2억), 고양시 덕양구 80% 하락 (6억→1억) 등 
• 대출 규제 강화: 세입자 전세 대출을 집주인의 DSR로 산정하는 방안 검토, 은행의 가계 대출 문턱 높임 
• 공공 분양 확대: 서울 도심 공공주택 복합 사업을 통해 저비용으로 진입 가능한 공공 분양, 이익 공유형, 공공 임대 등 다양한 형태의 주택 공급 예정 

목차

1. 🏚️ 서울 부동산 거래량 급감과 가격 하락

2. 🏘️ 계약금 손실에 따른 부동산 시장 심리 변화

3. 🏘️ 부동산 대출과 가격 상승의 연결고리

4. 🏘️ 부동산 규제와 시장 하방 압력

5. 🏢 도시 교통 접근성과 인근 개발 호재로 뜨는 쌍문역 일대

이 영상은 최근 서울 아파트 시장의 혼조세 속에서 나타나는 거래량 급감, 계약 해제 증가, 그리고 전세가 하락 추세를 분석합니다. 특히, 고가 아파트를 중심으로 가격이 하락하고 있으며, 이는 정부의 대출 규제 강화와 맞물려 시장에 하방 압력으로 작용하고 있음을 지적합니다. 영상에서는 메이플 자이의 사례를 통해 전세 시스템의 변화와 월세 전환 가속화 현상을 보여주며, 향후 서울 집값의 풍향계 역할을 할 것으로 전망합니다. 또한, 공공분양 및 공공임대 주택 공급 확대를 통해 무주택자들이 저비용으로 주거를 확보할 수 있는 기회가 확대될 것임을 강조하며, 부동산 시장의 안정화를 기대하게 합니다. 투기 세력은 발만 동동 구르고, 무주택자에게는 기회가 열리는 부동산 시장의 변화를 예고합니다.

1. 🏚️ 서울 부동산 거래량 급감과 가격 하락

• 서울 아파트 거래량이 극단적인 양상으로 줄어들면서 일부 지역은 최대 -87%까지 하락하는 모습을 보이고 있다. 거래가 급감할수록 실거래가 하락이 확실히 나타나고 있으며, 이는 시장의 불안정을 초래한다 .
• 강남 3구를 비롯한 주요 지역은 급격한 거래량 감소로 가격이 크게 떨어지고 있으며, 일부 아파트는 최고가 대비 절반 이하로 값이 내려가고 있다. 예를 들어 송파구의 현대 7차는 최고가 12억에서 8억으로 하락하였다 .
• 투기 세력들은 고점에서 빠져나가며 상당한 차익을 실현하고 있으며, 시장 이익을 위해 빠르게 매물 출회하는 움직임이 관찰되고 있다. 이는 강남권 아파트 가격 붕괴와 불확실성을 높이는 요인이다 .
• 정부의 대출 규제가 본격 시행된 후, 아파트 가격은 급락했고, 집주인들은 가격을 낮춰 매물에서 빠져나가려는 경향을 보이고 있으며, 특히 규제 하루 전후 일부 아파트는 폭락하였다 .
• 강서구와 강남 상구를 중심으로 규제 이후 일부 아파트는 급락하며, 규제일부터 가격이 크게 떨어지는 현상이 나타나고 있다. 일부 매도자들은 더 낮은 가격에 급하게 매도를 진행하고 있다 .
• 거래량 감소와 함께 계약 파기, 계약 취소 사례도 등장하며, 시장의 혼란과 불안심리가 더욱 확산되고 있다 .

2. 🏘️ 계약금 손실에 따른 부동산 시장 심리 변화

• 집을 매수할 때 계약금 2억을 포기하는 사례가 증가하고 있으며, 이는 집값 하락 기대와 관련된 심리적 부담 때문이다 .
• 송파구 아파트 사례에서는 30억대 계약서 작성 후 대출 규제 후 계약금까지 포기하는 현상이 나타나고 있다 .
• 강남구와 서초구 등 주요 지역에서 계약 해제권이 늘고 있으며, 각각 6.5%와 5.7% 증가하고 있다 .
• 전반적으로 서울과 경기권의 매매가, 특히 전세가가 급락하는 추세를 보이고 있으며, 일부 지역 전세가는 80%까지 하락하였다 .
• 전세 시스템의 붕괴로 인해 월세화가 가속화되고 있고, 집주인들은 세입자를 구하기 위해 어려움을 겪고 있다 .
• 🔑 정부 규제와 전세대출 정책 변화의 영향
  • 정부는 강도 높은 규제 강화를 추진하며, 전세 대출의 집주인 DSR 산정 방안을 검토 중이다 .
  • 전세 대출이 집주인 DSR에 반영되면, 임대인의 상환 능력에 따라 전세 대출이 제한되어 전세사기 예방 효과도 기대된다 .
  • 이러한 정책들은 과도한 전세 대출과 갭투자가 부동산 시장의 가격 상승을 유발하는 주요 원인임을 인지하는 데 중요하다 .
  • 전세 대출 조정과 규제 강화로 집값 상승세를 억제할 수 있으며, 전세 대출의 제한이 시장 안정에 기여할 가능성이 높다 .
  • 은행은 무분별한 전세 대출을 통해 수익을 증대시켜 왔으며, 이에 대한 규제는 시장의 근본적 해법이 될 수 있다 .

3. 🏘️ 부동산 대출과 가격 상승의 연결고리

• 기업은 수익 창출을 위해 활동하며, 은행도 이러한 생리로 대출을 제공한다고 이해할 수 있다 .
• 정부의 과도한 대출 확대 정책이 집값 상승과 무주택자 진입 문턱을 높인 원인으로 작용한다 .
• 대출이 활발하게 이루어진 결과, 집값이 계속 오르고, 전세 대출 제한으로 전세 시스템이 위기를 맞고 있다 .
• 전세에서 월세 전환이 늘어나면서, 1,500가구 이상이 월세로 전환되고 있으며 전체 세대의 절반 이상이 월세를 선택하고 있다 .
• 월세 가격은 보증금 1억 원에 월세 500으로 형성되어 있으나, 실수요자가 이 비용을 감당할지 의문이 제기되고 허위 매물도 많다 .
• 전세와 월세 물건이 시장에 과다하게 쌓이면서, 부동산 가격이 큰 폭으로 변동할 가능성도 높다 .
• 일부 집주인들은 집값이 크게 상승했음에도 불구하고, 자산 가치를 포기하지 않으며, 잔금 대출을 통해 마지막까지 버티려 한다 .
• 만약 전세 대출이 위축되어 자금 흐름이 불안해지면, 아파트 가치가 급락할 위험도 존재한다 .
• 하반기에는 서울 집값 핵심 지역이 헬리어 시티, 올림픽 파크, 포레온 등보다 메이플자이 등 일부 단지의 시장 움직임에 더 집중할 필요가 있다 .

4. 🏘️ 부동산 규제와 시장 하방 압력

• 현재 대출 규제와 맞물려 아파트 가격이 하락하는지 여부가 중요한 변수이며, 이에 따라 규제 강화 또는 완화가 결정될 것이라고 예상된다 .
• 메이플 자이 가격 하락에 따라 규제의 강도가 달라질 가능성이 있으며, 상승세 보다는 하락세에 더 무게를 두고 있다 .
• 고가 아파트(50억 이상, 84제곱미터)와 국민평수 아파트 간 가격 차이와 격차가 크며, 50억짜리 아파트는 국민적 모욕으로 여겨질 정도라고 비판한다 .
• 50억 아파트는 상류층 또는 귀족적 평형으로 간주되며, 30평이 50억인 현 시세는 적절하지 않다는 의견이 제시된다 .
• 최근 10억 초과 아파트 계약의 35%가 해제되거나 금액이 큰 계약이 증가하는 등, 시장의 불안감이 커지고 있으며, 자금 부담이 급증하고 있다 .
• 50억이 반으로 줄어든 25억, 25억 자체도 엄청난 가격으로 인식되며, 하락 가능성 역시 충분히 있다고 추정된다 .
• 코픽스 금리 추세가 계속 하락(3.2% → 2.53%)하며, 은행의 대출 규제 강화와 함께 변동 금리 인하와 대출 감소 정책이 기대된다 .
• 은행들이 대출 문턱을 높이고, 총재를 비롯한 금융당국도 금융기관 감독 강화를 언급, 시중은행의 금리 인상이 지속될 것으로 보인다 .
• 정부 지원 정책, 예를 들어 6억 필요 무주택자 지원(올림픽 팍 포레온 등)은, 대출 규제의 영향이 크며, 현금이 부족한 일반인도 무리해서 지원에 나서고 있어 수급의 난제를 보여준다 .
• 다수 지원자는 실질적 부자가 아니며, 당첨 후에 대책 부족으로 어려움이 예상되며, 이는 지금의 대출 규제와 시장 상황이 심각한 영향을 끼치고 있음을 반영한다 .
• 현재 대출 규제와 함께 청약시장의 경쟁이 치열해졌으며, 많은 무주택자들이 저렴한 공공분양 아파트에 관심을 갖게 될 전망이다 .
• 정부가 저비용 분양가 아파트를 적극 공급하며, 무주택자에게 기회가 확대될 것으로 기대된다 .

5. 🏢 도시 교통 접근성과 인근 개발 호재로 뜨는 쌍문역 일대

• 쌍문역과 방학력 인근은 3호선, 6호선, GTX선 등 다양한 교통수단과 쿼드러플 역세권이 형성되어 있어 뛰어난 교통환경을 갖추고 있다 .
• 연신내 일대는 신규 공공주택 복합 개발사업으로 1450채가 공급될 예정이며, 이는 서울 내 입지 좋은 곳에서 추진되고 있다 .
• 쌍문역 동서로 639가구의 도심복합사업이 진행되어, 공공임대와 공공분양, 이익공유형 등 다양한 세 가지 종류의 주택이 공급될 계획이다 .
• 🏘️ 다양한 주택 유형으로 저소득자부터 안정 추구자까지 포괄하는 주거 정책
  • 세 가지 타입의 공급이 가능하여 무주택자가 자신의 소득 기준과 재정상황에 따라 선택할 수 있다: 공공분양, 공공임대, 이익공유형 .
  • 공공분양은 충분한 자금 마련이 가능한 자들이, 이익공유형은 자금이 적거나 투자 기회를 노리는 사람들에게 적합하며, 공공임대는 장기 안전한 거주를 원하는 사람들이 진입하기 적절하다 .
  • 이러한 정책 조합은 무주택자들이 걱정 없이 주택에 진입할 수 있는 기회를 높인다 .
• 💸 정부의 부동산 시장 조절 정책과 기대 효과
  • 정부는 집값이 과도하게 오르는 것을 막기 위해 시장을 적정 수준으로 조절하는 방안을 추진 중이며, 집값 하락으로 인한 부동산 시장 안정이 예상된다 .
  • 집값 안정은 자본 시장의 안정을 위해 필수적이며, 이를 통해 한국 경제 전반에 긍정적 영향이 기대된다고 분석한다 .
  • 현재 부동산 시장은 높은 거래 취소와 상급지 아파트 가격 하락으로 혼조세를 보이는데, 정부 정책으로 정상화 기대가 크다 .
• 📝 결론: 시장 안정과 기회 포착을 위한 인내와 전략
  • 앞으로의 분양은 다양한 컬러와 가격대로 나와, 평준화된 시장과 저비용 접근법으로 누구든 기회를 잡을 수 있다 .
  • 지금은 집값이 비정상적이지만, 정상화되는 과정에서 적절한 기회를 노리고 기다릴 필요가 있다 .
  • 전체적으로 부동산 시장은 안정화와 균형을 향해 가는 가운데, 무주택자는 저비용 진입과 다양한 선택 기회가 확대될 전망이다 .